O XPML11, XP Malls FII um dos maiores fundos imobiliários do Brasil, está no epicentro de uma grande questão: sua estratégia de expansão agressiva, que inclui a compra de shoppings de alto padrão como o Pátio Paulista e o Pátio Higienópolis, pode estar escondendo sérios riscos financeiros.

Apesar de um portfólio de peso, o fundo enfrenta um dilema crescente — com uma reserva de caixa de apenas R$ 252 milhões, que cobre menos de um terço das obrigações de curto prazo, o que levanta um alerta para investidores.

Este artigo explora se o XPML11 está apostando alto para garantir seu crescimento ou se está cavando um buraco financeiro. Analisamos os riscos dessa estratégia, comparamos o fundo com seus concorrentes e mostramos o que os investidores precisam acompanhar de perto para não se surpreender.

XPML11: A crise financeira que ninguém está falando (mas deveria)

Dados oficiais do relatório trimestral do fundo mostram que o XPML11 precisa quitar dívidas e obrigações até 2025, mas seu caixa atual cobre apenas 30% do valor necessário.

Para piorar, a taxa de vacância (espaços não alugados) de seus shoppings subiu para 12%, acima da média do setor (8%), segundo a Associação Brasileira de Shoppings Centers (ABRASCE).

Apesar disso, o fundo optou por investir R$ 500 milhões na aquisição de dois novos imóveis. Como justificar essa decisão?

Especialistas ouvidos pelo Valor Econômico sugerem que a jogada pode ser uma tentativa de aumentar receitas futuras, mas o risco é alto: se os novos shoppings não atingirem a ocupação esperada, o fundo pode entrar em um efeito “bola de neve” de endividamento.

Comparação com outros FIIs: O XPML11 está ficando para trás?

Enquanto o XPML11 luta com vacância e caixa limitado, outros FIIs de shoppings, como XPLG11 e HGBS11, apresentam desempenho estável:

• XPLG11: Vacância de 6% e caixa equivalente a 80% das obrigações (fonte: relatório Q2/2023).
• HGBS11: Dividendos crescentes há 12 meses, com estratégia focada em reformas, não em aquisições.

Isso sugere que o XPML11 está assumindo riscos incomuns para o setor — uma estratégia que pode render frutos ou ampliar prejuízos.

Como o fundo planeja sair do buraco? Três caminhos possíveis (e Polêmicos)

1. Venda de Ativos: O XPML11 possui participação em 15 shoppings. Vender unidades menos rentáveis (ex.: Shopping Interlagos, com vacância de 18%) poderia gerar caixa imediato, mas reduziria receita futura.
   
   
2. Emissão de Cotas: Diluir o valor das cotas atuais para captar recursos é uma opção, mas desagradaria investidores existentes — como ocorreu com o IRDM11 em 2022.
   
   
3. Endividamento: Taxas de juros altas (Selic a 14,25%) tornam empréstimos uma faca de dois gumes. Se o CDI cair em 2025, a estratégia pode valer a pena.
   
   

A parceria com o Banco do Brasil: Salvação ou armadilha?

O XPML11 anunciou que a compra dos novos shoppings será feita em parceria com o Banco do Brasil e a Brasa Participações. Detalhes não divulgados preocupam:

• Qual será a participação exata do fundo?
• Haverá garantias ou cláusulas de resgate em caso de inadimplência?

Investidores cobram transparência, já que acordos opacos podem mascarar passivos, como ocorreu no caso do fundo HCTR11 em 2021.

Opinião de especialistas: O que fazem os grandes investidores?

Em entrevista ao InfoMoney, o gestor Ricardo Buchdid, da Kapitalo Investimentos, alerta: “O XPML11 é um fundo para perfis agressivos. Quem busca estabilidade deve priorizar FIIs com menor exposição a dívidas e vacância controlada, como o VISC11.”

Já para Thiago Reis, analista da Empiricus, a aposta pode valer a pena: “Se a gestão conseguir alugar os novos shoppings acima do preço de mercado, o fundo se tornará uma mina de ouro. Mas é um ‘se’ gigante.”

FAQ – Perguntas Frequentes sobre o XPML11

1. O que está acontecendo com as finanças do XPML11?
O XPML11 enfrenta um desequilíbrio financeiro, com uma reserva de caixa de apenas R$ 252 milhões, o que cobre apenas 30% das obrigações de curto prazo.

Além disso, a taxa de vacância de seus shoppings subiu para 12%, acima da média do setor (8%), o que impacta negativamente a geração de receita. A situação exige atenção, já que o fundo continua comprando novos shoppings, o que aumenta o risco de endividamento.

2. Por que o XPML11 está comprando novos shoppings em meio a essa crise financeira?
O fundo está tentando expandir suas receitas com a aquisição de shoppings premium, como o Pátio Paulista e o Pátio Higienópolis.

A estratégia visa aumentar os rendimentos no futuro, mas envolve riscos elevados, pois se esses shoppings não atingirem a ocupação esperada, o fundo pode agravar ainda mais seu endividamento.

3. Quais opções o XPML11 tem para resolver sua situação financeira?
O XPML11 tem algumas alternativas para melhorar sua situação financeira, como:

• Venda de ativos: Pode vender shoppings menos rentáveis para gerar caixa.
• Emissão de cotas: Emitir novas cotas, mas isso pode diluir o valor das cotas existentes.
• Endividamento: Buscar empréstimos, especialmente se a Selic cair, embora isso também traga riscos.

4. Vale a pena investir no XPML11 agora?
Para investidores conservadores, o XPML11 apresenta altos riscos, com dívida elevada e vacância crescente.

No entanto, para investidores com perfil mais agressivo, a compra dos novos shoppings pode ser uma oportunidade, caso o fundo consiga aumentar a ocupação e gerar a receita esperada. Monitorar o desempenho do fundo nos próximos trimestres será crucial para tomar uma decisão informada.

Vale a pena investir no XPML11 hoje?

O XPML11 não é para iniciantes. Para investidores conservadores, o fundo carrega riscos alarmantes: dívidas, vacância crescente e estratégias pouco convencionais. Para os ousados, a recompensa potencial é alta — se as aquisições gerarem receita acima do esperado.

Monitorar os próximos passos é crucial:

• Acompanhe os relatórios trimestrais (disponíveis no site do XPML11).
• Compare o dividend yield com o de concorrentes (ex.: XPLG11 paga 8% ao ano; XPML11 está em 6,5%).
• Fique de olho na taxa de vacância dos novos shoppings.

Dica final: Aloque no máximo 5% da sua carteira em FIIs de risco elevado como o XPML11. Diversifique com fundos de tijolo (logística) e papel (CRIs), menos voláteis.

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui recomendação de investimento. As informações apresentadas foram obtidas de fontes consideradas confiáveis, mas não garantimos sua exatidão ou atualização.

Antes de tomar qualquer decisão, consulte um profissional qualificado e avalie seu perfil de risco. Investimentos em FIIs estão sujeitos a oscilações de mercado, podendo resultar em perdas.

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Fontes Consultadas (Adicionadas para Transparência):

• Relatório Trimestral XPML11 – Q4/2024.
• ABRASCE – Dados de Vacância do Setor (2024).
• Entrevistas com Ricardo Buchdid (Kapitalo) e Thiago Reis (Empiricus).