Você sabia que é possível investir no mercado imobiliário e receber renda mensal sem precisar comprar um imóvel? O fundo imobiliário MXRF11 se tornou um dos queridinhos da Bolsa por unir acessibilidade, bons dividendos e gestão ativa.
Com mais de 700 mil cotistas, ele oferece uma alternativa inteligente para quem busca diversificar sua carteira com foco em geração de renda. Neste artigo, vamos mergulhar nos detalhes desse FII, entender sua estratégia, analisar seus números e ver como ele pode se encaixar no seu plano de investimentos de longo prazo.
O que é o MXRF11 e como ele funciona?
O MXRF11 é um fundo imobiliário gerido pela XP Vista Asset Management, com foco em ativos de renda fixa lastreados em operações imobiliárias. Criado em 2012, o fundo tem como objetivo principal distribuir rendimentos mensais aos cotistas, provenientes de juros e atualizações monetárias de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), bem como de operações de permutas financeiras e cotas de outros FIIs.
Com um patrimônio líquido de R$ 4,05 bilhões (março/2025), o fundo se destaca principalmente pela diversificação e gestão ativa
Um ponto crucial é a composição do portfólio: 80% do patrimônio está alocado em CRIs de empresas como MRV, Grupo Mateus e HBR Hotels, enquanto 20% são direcionados a permutas financeiras — operações que envolvem projetos residenciais em São Paulo.
Essa combinação permite ao MXRF11 equilibrar risco e retorno, buscando yields atrativos mesmo em cenários de juros altos.
A estratégia de investimento: CRIs, Permutas e FIIs
A força do MXRF11 está na sua capacidade de selecionar ativos com diferentes perfis de risco e prazos. Veja como cada “book” contribui para os resultados:
- CRIs (76% do portfólio): Títulos de dívida lastreados em empreendimentos imobiliários. Exemplo: o CRI HBR Hotel W (R$ 40,9 milhões) oferece CDI + 3% ao ano, com garantias como alienação fiduciária do imóvel e cessão de recebíveis.
- Permutas Financeiras (13%): Participação em projetos residenciais de alto padrão. O fluxo de caixa vem principalmente após o “Habite-se”, quando os compradores quitam as unidades. Em março/2025, o projeto Brooklin 4 distribuiu R$ 1,1 milhão em dividendos.
- FIIs (11%): Cotas de fundos como LPLP11 e HGRU11, que complementam a geração de renda.
Essa estrutura permite ao fundo manter um yield anualizado de 12,45%, superando índices como o IFIX (6,14% no mesmo período).
Desempenho e rentabilidade: números que importam
Em março de 2025, o MXRF11 distribuiu R$ 0,09 por cota, o equivalente a 0,98% de yield mensal. Considerando o preço de fechamento de R$ 9,16, o retorno representou 120,34% do CDI no período. No entanto, para quem reinveste os dividendos, a Taxa Interna de Retorno (TIR) bruta acumulada em 12 meses foi de -0,18%, em razão da desvalorização das cotas no mercado secundário..
Comparado a benchmarks, o fundo teve desempenho misto:
- Superou o NTN-B 2029 em 1,03% no mês, mas ficou abaixo no acumulado do ano (-2,92%).
- Perdeu para o IFIX no curto prazo (-4,27% em março), mas teve recuperação relativa no período de 12 meses (+0,79%).
Isso mostra que, embora consistente na distribuição de renda, o MXRF11 não está imune à volatilidade do mercado de FIIs.
Dividendos e PVp: como avaliar o retorno real
O PVp (Preço sobre Valor Patrimonial) é um indicador essencial para FIIs. Em março/2025, o MXRF11 estava negociado a R$ 9,16, enquanto seu valor patrimonial por cota era de R$ 9,27 — um deságio de 1,18%. Assim sugere que o mercado estava precificando o fundo abaixo do valor contábil de seus ativos, possivelmente por conta do cenário de juros elevados (Selic a 15% no período).
Para investidores focados em renda, porém, o mais relevante é a regularidade dos dividendos. Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 1,14 por cota, com uma média de R$ 0,09 mensais. Quem comprou as cotas há cinco anos, por exemplo, já teve parte do investimento devolvida via rendimentos, reduzindo o risco.
Riscos que todo cotista precisa conhecer
Nenhum investimento é isento de riscos, e com o MXRF11 não é diferente. O relatório gerencial destaca três pontos críticos:
- Concentração em CRIs: 31,99% do portfólio está em imobiliário residencial. Uma crise no setor poderia impactar a capacidade de pagamento dos devedores.
- Liquidez limitada: Apesar de ser um dos FIIs mais negociados da B3, o giro mensal de 5,77% mostra que vender grandes posições rapidamente pode exigir descontos.
- Sensibilidade à inflação: 85,53% dos CRIs são indexados ao IPCA. Se a inflação desacelerar abruptamente, parte da rentabilidade real pode ser comprometida.
O fundo também tem exposição a projetos judiciais, como o CRI Urbplan Mezzanino (inadimplente desde 2018), mas esses casos representam menos de 0,5% do patrimônio.
Perguntas frequentes (FAQ) sobre o MXRF11
1. Como comprar cotas do MXRF11?
Basta ter conta em uma corretora (como XP, BTG ou Nu Invest) e buscar o ticker MXRF11 no home broker. O lote mínimo é 1 cota.
2. Há vantagens fiscais?
Sim. Pessoas físicas com menos de 10% das cotas são isentas de IR sobre dividendos. Ganhos de capital na venda têm alíquota de 20%.
3. Qual o horário de negociação?
Segunda a sexta, das 10h às 17h, no mercado fracionário ou lotes padrão da B3.
4. O MXRF11 é adequado para aposentadoria?
Pode ser parte de uma estratégia, mas recomenda-se diversificar com outros FIIs e ativos como Tesouro IPCA+.
5. Como acompanhar os rendimentos?
O fundo publica informes mensais no site mxrf.xpasset.com.br, com detalhes sobre distribuições e composição do portfólio.
Conclusão: MXRF11 será que vale a pena?
Para investidores que buscam uma fonte de renda mensal previsível com exposição ao setor imobiliário, o MXRF11 pode ser uma alternativa interessante para investidores que buscam diversificar sua carteira e obter rendimentos mensais consistentes.
Com foco em ativos imobiliários e uma estratégia diversificada, ele oferece uma forma de exposição ao setor imobiliário sem a necessidade de adquirir imóveis diretamente.
Sua ampla diversificação em CRIs, permutas e cotas de outros FIIs confere robustez à carteira, mesmo em cenários econômicos mais desafiadores.
No entanto, é essencial lembrar que fundos imobiliários não são investimentos isentos de risco: o valor das cotas pode oscilar e a performance futura depende de fatores como inflação e saúde do setor imobiliário.
Na minha visão, o MXRF11 pode ser uma escolha estratégica para quem busca renda recorrente e está disposto a lidar com oscilações de mercado no curto prazo. Portanto diversificação continua sendo a chave para o sucesso de uma carteira equilibrada.
E você? Já investe em FIIs como o MXRF11? Compartilhe sua experiência nos comentários ou marque aquela pessoa que precisa conhecer essa estratégia!
Este conteúdo tem fins educativos e não constitui recomendação de investimento. Rentabilidade passada não garante resultados futuros. Consulte um advisor antes de tomar decisões financeiras.
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