Fala, pessoal! Tudo certo? venho trazer mas uma análise fresquinha pra vocês! Hoje vamos bater um papo sobre o fundo imobiliário BTLG11, um dos queridinhos do segmento logístico, que acaba de divulgar o relatório gerencial de agosto de 2025.
Porém se você está começando agora ou ainda tem dúvidas sobre como funciona esse tipo de investimento, temos um artigo que explica tudo o que você precisa saber sobre como investir em FIIs. Vale a leitura para entender os riscos, vantagens e estratégias antes de colocar seu dinheiro.
Se você já investe no BTLG11 ou está pensando em entrar nesse fundo, fica comigo até o final que tem muita informação útil. Enfim vamos falar dos rendimentos, compras e vendas de imóveis, vacância, reservas acumuladas, dividend yield e muito mais!
Visão geral do BTLG11
O BTLG11 – pertence ao grupo BTG PACTUAL é um fundo do tipo tijolo e tem foco no setor logístico. E olha só, ele já conta com 33 imóveis, sendo que dois estão em processo de venda. Contudo a maior parte dos ativos está concentrada no estado de São Paulo, o que traz vantagens como baixa vacância e valorização dos aluguéis.
- Cotação atual: R$100,00
- Preço justo estimado: R$103,71
- P/VP: 0,97
- Dividend Yield (12 meses): 9,42%
- Vacância física: 1%
- Vacância financeira: 1,9%
- Patrimônio líquido: R$4,61 bilhões
- Número de cotistas: 396 mil e crescendo!
Dividendos consistentes
O rendimento atual do fundo está em R$0,78 por cota, valor que tem sido constante nos últimos meses. Em janeiro, houve um pico de rendimento por conta de ganho de capital, mas no geral, o fundo tem mantido estabilidade.
Além disso outro ponto forte: reserva acumulada de R$0,86 por cota, com mais R$0,23 por cota a receber de vendas em andamento. Ou seja, tem fôlego para manter ou até aumentar os dividendos nos próximos meses!
Ativos de qualidade e boa gestão
O portfólio do BTLG11 é composto por imóveis logísticos, industriais e de varejo, com 95% logísticos. Isso garante uma base sólida de receita.
O fundo tem 72 inquilinos, sendo que os 20 principais respondem por 70% da receita, com destaque para empresas de peso como:
- Amazon
- Mercado Livre
- DHL
- Unilever
- Shopee
- Braskem
- Açaí
- BRF
Isso significa que o risco de inadimplência é baixo, e a segurança para o investidor é alta.
Compras e vendas recentes
Durante agosto de 2025, o fundo:
- Finalizou o pagamento de R$366 milhões pelos ativos Cajamar I, Cajamar II e Campinas II.
- Reconheceu lucro de R$4,2 milhões (R$0,09 por cota) da venda do imóvel Campinas.
- Está vendendo dois ativos (um em Campinas e outro em Guarulhos).
- Está adquirindo dois imóveis logísticos do SARN11.
Essa movimentação mostra a gestão ativa do fundo, algo que muitos investidores valorizam.
Reajustes contratuais e segurança
- Em setembro, cerca de 10% dos contratos passaram por reajuste.
- Até o fim do ano, mais 30% dos contratos serão reajustados.
- Os aluguéis são corrigidos, na maioria, pelo IPCA — o que protege o investidor da inflação.
Além disso, os contratos são 65% típicos e 35% atípicos, o que traz uma boa diversificação de riscos.
E a alavancagem?
Muita gente se preocupa com isso, mas o BTLG11 está tranquilo nesse quesito:
- Dívida atual: R$133 milhões
- Caixa disponível: R$338 milhões
- Saldo positivo: R$205 milhões
Ou seja, o fundo tem dinheiro de sobra para honrar seus compromissos e ainda realizar novos investimentos.
Histórico de evolução
Desde 2018, o fundo vem mostrando uma trajetória de crescimento:
- Rendimento por cota saiu de R$0,33 para R$0,78
- Número de cotistas crescendo continuamente
- Valorização da cota em 12 meses: +7,5%
- Liquidez diária acima de R$6 milhões
Esses são sinais claros de um fundo bem estruturado, com uma base sólida de investidores e gestão competente.
Localização estratégica
Mais de 90% dos imóveis estão em São Paulo, especialmente na Região Metropolitana. Isso garante:
- Alta demanda por locação
- Menor vacância
- Maior valorização dos imóveis
Além disso, a Área Bruta Locável (ABL) do fundo é de 1,3 milhão de m². Por isso é gigante e mostra o potencial de geração de receita do BTLG11.
Conclusão: Vale a pena investir no BTLG11?
Se você busca segurança, bons pagadores de aluguel, gestão ativa e uma boa distribuição de dividendos, o fundo imobiliário BTLG11 pode sim ser uma excelente escolha para sua carteira de FIIs.
Claro, nenhum fundo é perfeito. Mas com vacância baixa, patrimônio robusto e imóveis em localização premium, o BTLG11 se destaca no setor de logística.
Dica final: continue acompanhando os relatórios mensais e fique atento às movimentações do fundo. Isso te ajuda a tomar decisões mais seguras e bem informadas!
Em suma este conteúdo tem caráter informativo e educativo, e não constitui recomendação de investimento. Antes de investir, avalie seu perfil e consulte um profissional certificado. Rentabilidade passada não garante retorno futuro.
FAQ – Fundo Imobiliário BTLG11
O BTLG11 (BTG Pactual Logística FII) é um fundo de tijolo, especializado em galpões logísticos, industriais e varejo, com maior parte dos ativos localizados em regiões estratégicas como São Paulo. Ele busca gerar renda passiva e ganho de capital por meio de aluguéis de longo prazo
Mas as cotas do fundo são negociadas na B3, pela corretora de sua preferência. Porém É possível também participar de ofertas públicas (emissões) com direito de preferência para cotistas
Mas nos últimos 12 meses, o dividend yield do BTLG11 tem variado entre 9,3% a 9,6% ao ano, dependendo da cotação usada como base. Porém o rendimento mensal costuma girar em torno de R$0,78 por cota
Portanto a vacância física está em torno de 1% a 2%, refletindo boa ocupação dos imóveis. Enfim a vacância financeira gira em torno de 1,6% a 1,9%
Os relatórios gerenciais, informativos mensais e fatos relevantes estão disponíveis no site da BTG Pactual Asset (aba Relação com Investidores) e também podem ser acompanhados por plataformas especializadas como Fiialerta e Investir360
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