Fala, investidores! Tudo certo? Hoje vamos bater um papo sobre o relatório gerencial do fundo imobiliário CPTS11, Capitânia Securities II Fundo de Investimento Imobiliário divulgado agora no início de outubro de 2025.
Mesmo que nem todo mundo seja fã desse fundo (eu mesmo tenho minhas ressalvas), é inegável que muitos investidores brasileiros têm o CPTS11 na carteira.
Para quem está começando ou quer entender melhor como funcionam os fundos imobiliários, vale conferir este guia prático para como investir em FIIs no blog. Por isso, vale a pena entender o que mudou, o que o fundo vem fazendo e quais são os riscos e oportunidades daqui pra frente.
Cotação, desconto e dividendos do CPTS11
Começando pelos números, o CPTS11 está sendo negociado a R$ 7,56.
Com isso, o fundo segue com um desconto P/VP de 0,85, o que significa um deságio de 14% em relação ao valor patrimonial — ou seja, o preço de tela ainda está abaixo do “valor justo” de R$ 8,89.
O dividend yield atual está em 12,83%, o que representa uma rentabilidade média mensal próxima de 1% ao mês — um retorno interessante para quem busca renda passiva.
A liquidez média diária também é alta, ultrapassando R$ 6 milhões, o que dá tranquilidade para entrar ou sair do fundo sem grandes impactos no preço.
Nos últimos 12 meses, a cotação do CPTS11 subiu 20%, e o fundo já soma mais de 354 mil investidores.
O último rendimento pago foi de R$ 0,09 por cota, mantendo o padrão de leve crescimento nos últimos meses.
Movimentações e impacto positivo nos rendimentos
O relatório do início de outubro trouxe novidades interessantes.
O fundo tem participação de 9,7% no CPSH11, um fundo de shopping também gerido pela Capitânia.
Durante o mês anterior, o CPSH11 realizou vendas de ativos que geraram lucros expressivos, e isso deve impactar positivamente o resultado do CPTS11 — estima-se um ganho de aproximadamente R$ 20 milhões nos próximos 24 meses.
Além disso, o CPSH11 aumentará sua distribuição de dividendos de R$ 0,10 para R$ 0,11 por cota, e parte desse ganho também beneficia o CPTS11.
Outro ponto relevante é o investimento no CEPU11, um fundo de renda urbana que adquiriu quatro novos imóveis alugados para Lojas Marisa e CEA. Esses contratos devem fortalecer o fluxo de caixa do fundo e, indiretamente, contribuir para os rendimentos do CPTS11.
Em resumo: o CPTS11 pode aumentar seus dividendos nos próximos meses, impulsionado pelas boas operações dos fundos da própria gestora.
Como está distribuído o portfólio do CPTS11?
O relatório mostra uma mudança clara na estratégia do fundo.
Hoje, a alocação do CPTS11 é:
- 63% em cotas de outros fundos imobiliários (FIIs)
- 31,7% em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)
- 4,2% em carrego
- 0,8% em liquidez
Um ano atrás, o cenário era o oposto — o fundo tinha 60% em CRIs e menos de 30% em FIIs. Essa virada indica que a gestão está apostando mais em tijolo e diversificação.
Em relação aos CRIs, 100% estão em dia com os pagamentos, e o fundo utiliza apenas o IPCA como indexador, com taxa média de IPCA + 6,66% — considerada uma taxa segura no mercado.
Outro ponto positivo é a qualidade dos devedores: os setores são shopping, renda urbana, logística e comercial, todos com baixo risco de inadimplência.
Exposição em FIIs e diversificação
Atualmente, o CPTS11 tem investimentos em 91 fundos imobiliários.
Desses, 82% são fundos de tijolo (shoppings, lajes, galpões e renda urbana) e 17,8% são fundos de papel (CRIs, FIAGROs e residenciais).
Entre os nomes mais conhecidos da carteira estão TRXF11, CPSH11, GARI11 e PMLL11.
Entretanto, o fundo ainda mantém forte concentração em fundos da própria Capitânia, o que exige atenção. Das cinco maiores posições, quatro são da casa. Essa “autoancoragem” é uma prática comum, mas que pode limitar a independência da estratégia.
Receita, lucro e dividendos de outubro
No início de outubro de 2025, o CPTS11 apresentou receita bruta de R$ 44,7 milhões, um resultado bem superior aos meses anteriores.
O destaque foi o ganho de capital com FIIs, que somou R$ 24,5 milhões.
Após o pagamento de R$ 4,5 milhões em impostos, o lucro líquido do fundo ficou em R$ 30,5 milhões, equivalente a R$ 0,093 por cota.
O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota, totalizando R$ 29,5 milhões, mantendo um pequeno resultado acumulado de R$ 1,1 milhão.
Isso mostra que o fundo gera mais caixa do que distribui, o que é saudável, mas existe um ponto de atenção: as despesas financeiras vêm aumentando rapidamente.
O alerta: alavancagem e aumento das despesas
As despesas com compromissadas de CRI subiram de R$ 3,2 milhões em março para R$ 8 milhões em outubro — um aumento expressivo.
Isso indica que o fundo está se alavancando novamente, o que já havia acontecido no final de 2023, quando a gestão precisou reduzir os dividendos justamente por causa do custo das dívidas.
Esse é um ponto de alerta importante. A alavancagem pode impulsionar os resultados no curto prazo, mas aumenta o risco financeiro se o cenário macroeconômico mudar (como elevação dos juros ou queda nos preços dos ativos).
Resumo e opinião sobre o CPTS11
O CPTS11 continua sendo um fundo relevante e líquido, com boa diversificação e pagamentos consistentes de dividendos.
No entanto, há três pontos principais para o investidor ficar de olho:
- Aumento das despesas com compromissadas — sinal de possível risco de alavancagem.
- Alta exposição a fundos da própria gestora, o que pode reduzir a independência da carteira.
- Dependência de ganhos de capital e resultados não recorrentes de outros FIIs.
Por outro lado, o fundo tem CRIs seguros, bons inquilinos indiretos e rendimentos acima da média, o que o mantém atrativo para quem busca renda mensal e diversificação.
FAQ – Relatório gerencial CPTS11 outubro 2025
O CPTS11 é o Capitânia Securities II Fundo de Investimento Imobiliário, um FII híbrido que investe em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e cotas de outros fundos imobiliários. Ele é gerido pela Capitânia Investimentos, uma das casas mais tradicionais do mercado de crédito e renda imobiliária no Brasil.
Sim! O CPTS11 paga dividendos mensais aos seus cotistas, geralmente entre os dias 10 e 15 de cada mês. O valor varia conforme o desempenho do fundo e os resultados obtidos com aluguéis, rendimentos de outros FIIs e CRIs.
Atualmente, o CPTS11 é negociado com desconto de 14% em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,86). Isso significa que o fundo está abaixo do preço justo, o que pode representar uma oportunidade para quem busca investir a longo prazo, mas também requer análise dos riscos e da gestão.
Os principais riscos do CPTS11 incluem a alavancagem financeira (uso de dívidas para aumentar rentabilidade), o aumento das despesas com compromissadas, e a alta exposição a fundos da própria gestora Capitânia. Apesar disso, o fundo mantém boa liquidez e carteira diversificada, o que ajuda a mitigar parte dos riscos.
Depende do perfil do investidor. O CPTS11 pode ser uma boa opção para quem busca renda mensal e diversificação, já que combina CRIs e cotas de outros FIIs.
No entanto, quem busca segurança total deve acompanhar de perto o nível de endividamento e despesas financeiras do fundo, que têm aumentado recentemente.
E você, investe no CPTS11?
O relatório gerencial de outubro de 2025 mostra que o CPTS11 segue firme, com bons números, mas também com alertas de gestão que merecem acompanhamento.
Aviso Importante: O conteúdo deste artigo tem caráter educacional e informativo, não representando recomendações de compra, venda ou manutenção de ativos financeiros.
As opiniões aqui expressas refletem interpretações pessoais e podem mudar conforme novas informações sejam divulgadas pelo mercado ou pelos gestores dos fundos mencionados.
Investir em fundos imobiliários (FIIs) envolve riscos, incluindo variação de preços, falta de liquidez e perda de capital investido.
Antes de tomar qualquer decisão de investimento, consulte seu assessor financeiro, analista de valores mobiliários ou profissional certificado para avaliar se o investimento é adequado ao seu perfil e objetivos.
Os dados apresentados (como cotações, dividendos e patrimônio) são baseados em informações públicas e podem sofrer alterações a qualquer momento. O site Carteira Valorizada e seus autores não se responsabilizam por prejuízos diretos ou indiretos resultantes do uso das informações aqui disponibilizadas.
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