O fundo imobiliário CACR11 (Cartesia Recebíveis Imobiliários) tem chamado a atenção de investidores devido aos seus elevados dividendos, que podem chegar a um DY (Dividend Yield) de até 18% ao ano. No entanto, como todo investimento de alto rendimento, ele não está isento de riscos.
Recentemente, o fundo enfrentou uma queda significativa no preço de suas cotas, gerando incertezas no mercado. Neste artigo, vamos explorar o que está por trás dessas movimentações, analisar os riscos de forma mais profunda e comparar o CACR11 com outros fundos imobiliários de perfil semelhante.
O que é o fundo imobiliário CACR11?
O CACR11 é um fundo imobiliário classificado como high yield e de natureza híbrida, pois combina investimentos em recebíveis imobiliários e projetos de loteamento. Ele se destaca pelos altos rendimentos, com pagamentos históricos de dividendos que variam entre R$1,20 e R$ 1,50 por cota em meses excepcionais.
Atualmente, o fundo opera com um P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de 0,90, indicando que suas cotas estão sendo negociadas abaixo do valor patrimonial, o que pode representar uma oportunidade para investidores que buscam descontos no mercado.
No entanto, o CACR11 é classificado como um Fundo de Renda Imobiliária de Loteamento (RILD), o que implica riscos maiores em comparação com fundos imobiliários tradicionais, como aqueles focados em shoppings, logística ou escritórios.
Essa classificação se deve ao fato de que o fundo investe em terrenos e propriedades para loteamento, como fazendas e áreas de grande extensão, que são desenvolvidas para venda ou locação.
Queda recente no preço das cotas
No último trimestre, o CACR11 experimentou uma queda acentuada no preço de suas cotas, assim como a maioria dos fundos imobiliários. O aumento da taxa Selic, que atingiu 12,25% ao ano em 2024 e se manteve em patamares elevados nesse ano, impulsionou esse movimento. (Banco Central do Brasil, 2024).
Quando a Selic sobe, os investimentos de renda fixa se tornam mais atrativos, o que pode levar à migração de capital para títulos públicos e à desvalorização de ativos de risco, como fundos imobiliários.
Além disso, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e a B3 realizaram uma consulta ao banco administrador do fundo, o Daycoval, para investigar movimentações atípicas nas cotas do CACR11. O relatório divulgado em novembro de 2024 não apontou irregularidades significativas, o que ajudou a acalmar os ânimos dos investidores (CVM, 2024).
Analisando o risco do fundo
Se você ainda está aprendendo a analisar FIIs, recomendamos a leitura deste guia completo para investir em fundos imobiliários, que explica como avaliar risco, retorno e estratégia. O CACR11 oferece rendimentos atrativos, mas também apresenta riscos consideráveis. Abaixo, detalhamos os principais fatores de risco associados ao fundo:
Exposição a Projetos de Loteamento
O fundo investe principalmente em terrenos e propriedades para loteamento, o que envolve riscos relacionados à execução e venda dos imóveis. Ciclos de construção prolongados, atrasos na liberação de licenças ambientais e flutuações no mercado imobiliário podem impactar negativamente o desempenho do fundo (Relatório Mensal CACR11, 2023).
- Sensibilidade à Taxa de Juros
Como mencionado, o aumento da Selic afeta diretamente a atratividade dos fundos imobiliários. O CACR11, por ser um fundo de alto risco, é particularmente sensível a mudanças nas taxas de juros. Investidores devem estar cientes de que, em um cenário de juros altos, a demanda por cotas de FIIs tende a diminuir, pressionando os preços para baixo (XP Investimentos, 2023). - Concentração de Projetos
Um dos principais projetos do CACR11 é uma fazenda de alto valor, com 93% da obra já concluída. Embora isso reduza o risco de execução, a concentração em um único projeto aumenta a exposição do fundo a eventuais problemas específicos, como dificuldades na venda ou desvalorização do imóvel (Relatório Administrativo CACR11, 2024). - LTV (Loan to Value)
O fundo possui um LTV de 63%, o que indica que o valor dos empréstimos contraídos corresponde a 63% do valor dos ativos. Esse índice é considerado seguro, mas ainda assim requer atenção, pois um aumento no endividamento ou uma desvalorização dos ativos poderia elevar o risco financeiro do fundo (Empiricus, 2024).
Comparativos com outros fundos imobiliários
Para contextualizar o CACR11, é útil compará-lo com outros fundos imobiliários de perfil semelhante. Abaixo, destacamos dois fundos que também investem em projetos de loteamento e recebíveis imobiliários:
- VISC11 (Vinci Shopping Centers)
Embora o VISC11 seja focado em shoppings centers, ele também possui uma parcela de recebíveis imobiliários. O fundo tem um DY médio de 8% ao ano, significativamente menor que o do CACR11, mas com riscos reduzidos devido à diversificação e à estabilidade dos contratos de locação (Status Invest, 2024). - HGCR11 (CSHG Recebíveis Imobiliários)
O HGCR11 é outro fundo high yield, com um DY médio de 12% ao ano. Ele investe em recebíveis imobiliários de alto padrão, o que reduz o risco de inadimplência. No entanto, assim como o CACR11, ele é sensível a mudanças na taxa de juros (XP Investimentos, 2024).
Em comparação, o CACR11 oferece rendimentos mais altos, mas também apresenta riscos maiores devido à sua exposição a projetos de loteamento e à menor diversificação de ativos.
Como lidar com a volatilidade do mercado?
Em momentos de queda acentuada, como o que o CACR11 enfrentou recentemente, é comum que o pânico se espalhe entre os investidores. No entanto, é crucial manter a calma e analisar as informações com cuidado.
Para investidores de longo prazo, períodos de volatilidade podem representar oportunidades de comprar cotas a preços descontados.
Para quem não tem experiência com ativos voláteis, é recomendável:
Buscar orientação profissional: Consultar um consultor financeiro para alinhar o investimento ao seu perfil e objetivos.
Diversificar a carteira: Não concentrar todo o capital em um único fundo ou setor.
Acompanhar os relatórios: Ficar atento aos relatórios mensais e trimestrais do fundo.
FAQ – Fundo Imobiliário CACR11
1. O CACR11 é indicado para investidores iniciantes?
O CACR11 não é o mais indicado para iniciantes, pois se trata de um fundo classificado como high yield e com exposição significativa a projetos de loteamento — um setor com maior risco e menor previsibilidade.
Seu perfil é mais adequado para investidores experientes e com maior tolerância à volatilidade, que compreendem os riscos de fundos menos diversificados e com alto potencial de retorno.
2. Por que o CACR11 está pagando dividendos tão altos?
O alto Dividend Yield (DY) do CACR11, que pode chegar a 18% ao ano, está ligado ao perfil de risco elevado do fundo.
Ele investe em recebíveis imobiliários e terrenos para loteamento, que podem gerar receitas expressivas, mas também estão sujeitos a riscos como inadimplência, atrasos em obras ou licenças, e flutuações no mercado imobiliário. É importante entender que rendimentos altos geralmente vêm acompanhados de maior risco.
3. A queda no preço das cotas indica que o fundo está com problemas?
Não necessariamente. A queda nas cotas do CACR11 foi influenciada principalmente pelo aumento da taxa Selic, que torna investimentos em renda fixa mais atrativos. Além disso, investigações da CVM sobre movimentações atípicas nas cotas não encontraram irregularidades.
No entanto, a performance futura do fundo depende da evolução dos seus projetos de loteamento e das condições macroeconômicas. Investidores devem acompanhar os relatórios do fundo e manter uma visão de longo prazo.
Conclusão: Vale a pena investir no CACR11?
O CACR11 é um fundo imobiliário que oferece rendimentos atrativos, mas com riscos elevados. Ele pode ser uma boa opção para investidores de perfil arrojado, que estão dispostos a assumir maiores riscos em busca de retornos superiores. No entanto, é fundamental acompanhar de perto as movimentações do fundo, os cenários macroeconômicos e os relatórios administrativos.
Para investidores conservadores ou moderados, fundos mais diversificados e menos voláteis podem ser alternativas mais adequadas. Como sempre, a chave para o sucesso no mercado de investimentos é o equilíbrio entre risco e retorno, aliado a uma estratégia bem definida.
Este artigo tem caráter informativo e não constitui uma recomendação de investimento. O mercado financeiro envolve riscos, e é fundamental realizar sua própria análise ou consultar um profissional qualificado antes de tomar decisões de investimento. O autor não se responsabiliza por eventuais perdas financeiras decorrentes do uso das informações aqui apresentadas.
E você, o que acha do CACRG11? Já investe nesse fundo ou está considerando outras opções? Deixe sua opinião nos comentários! Se quiser que eu aborde outro fundo ou tema, me avise!
CACR11 vale a pena investir em 2025? Análise completa do fundo imobiliário
