O mercado de fundos imobiliários (FIIs) pode estar próximo do fim de um ciclo considerado favorável para quem busca renda e exposição ao setor imobiliário. Essa é a avaliação de Rodrigo Medeiros, fundador da Research DesmistificandoFIIs.

Na visão do analista, o cenário macroeconômico ainda impõe desafios importantes, principalmente por causa do nível elevado dos juros reais. Ao mesmo tempo, porém, os fundamentos operacionais de diversos segmentos do mercado permanecem sólidos.

É justamente nessa diferença entre o desempenho dos negócios e o preço das cotas na Bolsa que Medeiros identifica uma possível oportunidade em FIIs para o médio e longo prazo.

Juros elevados ainda pressionam os fundos imobiliários

Para Medeiros, o principal obstáculo para uma valorização mais consistente dos FIIs continua sendo o nível dos juros reais. Esse ambiente também ajuda a entender por que os FIIs podem sofrer quedas mesmo quando seus fundamentos permanecem sólidos, um movimento que exige atenção aos fatores por trás das oscilações antes de qualquer decisão.

Um dos indicadores observados pelo analista é a NTN-B com prazo superior a dez anos, que permanece acima de 7% há praticamente dois anos. Segundo ele, trata-se de um patamar historicamente elevado.

“Recentemente, já tem alguns meses, eu fiz um estudo sobre o nível que nós estamos da taxa de juros futuros, a NTN-B de um pouco mais de 10 anos. Ela acima de 7% há praticamente dois anos. Isso é um patamar histórico”, afirmou no programa Liga de FIIs.

Medeiros compara o cenário atual com períodos anteriores de forte estresse econômico. Segundo ele, durante a crise do subprime e também na crise relacionada ao impeachment da presidente Dilma Rousseff, a taxa chegou a 8%, mas permaneceu nesse nível por um período mais curto.

Agora, porém, a permanência prolongada dos juros elevados chama a atenção.

“Não tem como tanto tempo de uma NTN-B tão esticada não afetar a renda variável como um todo”, afirmou.

Na prática, juros reais elevados aumentam a atratividade relativa dos investimentos de renda fixa e acabam pressionando ativos de risco, entre eles os fundos imobiliários.

Fundamentos dos FIIs continuam fortes em diferentes setores

Apesar da pressão sobre as cotas, Medeiros observa uma diferença relevante entre a percepção do mercado e a situação operacional dos fundos.

Segundo ele, diversos segmentos imobiliários apresentam indicadores positivos. O setor de escritórios, por exemplo, estaria passando por uma recuperação após um período mais difícil desde a pandemia.

“Quando você olha a saúde dos fundos imobiliários, o operacional dos fundos imobiliários, você não vê grandes problemas. Você vê o setor de escritórios, de repente, num dos melhores momentos deles desde a pandemia, com bastante ocupação”, comentou.

O analista também destaca o desempenho dos shoppings, que, segundo sua avaliação, estão entre os melhores momentos desde a pandemia.

No segmento de logística, a percepção é ainda mais positiva.

“Setor logística nem se fala”, afirmou Medeiros.

A leitura é importante porque mostra que a pressão sobre as cotas não necessariamente representa uma deterioração equivalente dos ativos que estão dentro dos fundos.

Logística é um dos destaques

Entre os segmentos imobiliários, Medeiros considera o setor de logística um dos exemplos mais claros da diferença entre fundamentos e percepção de mercado. Ainda assim, a exposição de alguns fundos a empresas do varejo em dificuldades pode aumentar os riscos dentro do segmento, o que torna importante analisar a composição de cada carteira.

A demanda por imóveis logísticos continua forte e, até o momento, os indicadores do segmento permanecem positivos.

É nesse contexto que o analista reforça sua visão sobre uma possível oportunidade em FIIs.

“Eu vejo uma oportunidade realmente muito grande”, disse.

Ainda assim, a tese não depende apenas do desempenho atual dos imóveis. Para Medeiros, uma eventual mudança no cenário de juros poderia representar um catalisador importante para as cotas dos fundos.

Inflação e cenário fiscal podem mudar o ambiente para os FIIs

A possibilidade de uma melhora no mercado passa, na avaliação do analista, por uma combinação de fatores macroeconômicos.

Uma inflação mais comportada e algum avanço na questão fiscal poderiam abrir espaço para uma redução mais rápida da Selic. Caso isso aconteça, o movimento poderia alcançar a curva de juros futuros e, posteriormente, beneficiar as cotas dos fundos imobiliários.

“Qualquer mínima queda maior de inflação, como nós devemos ter em agosto agora divulgado essa semana, e qualquer mínimo controle fiscal do governo, o Banco Central pode usar isso para acelerar muito forte uma queda na Selic”, afirmou.

Para Medeiros, uma mudança desse tipo poderia provocar uma reação relevante nos ativos.

“E aí, isso evidentemente geraria uma empolgação e uma valorização das cotas”, acrescentou.

No entanto, existe um ponto importante na estratégia defendida pelo analista: o investidor não deveria comprar FIIs apenas esperando uma valorização das cotas.

A renda deve ser o ponto central da análise

Na visão de Medeiros, a eventual valorização patrimonial deve ser encarada como uma consequência possível de um ambiente de juros mais favorável — e não como o principal motivo para investir.

O foco, segundo ele, deve estar na renda produzida pelos ativos e no preço pago pelo investidor para adquirir essa renda.

“O meu conselho para o investidor é: não compre, não invista esperando a valorização das cotas. Invista sabendo que você está comprando muita renda, muito barato”, afirmou.

Essa distinção ganha importância especialmente em momentos de juros elevados. Afinal, mesmo com as cotas pressionadas, os fundos podem continuar apresentando bons resultados operacionais.

Medeiros ressalta que, de maneira geral, os FIIs continuam apresentando desempenho operacional positivo, apesar do ambiente econômico brasileiro.

Há, contudo, exceções. O analista cita investidores que se concentraram de maneira excessiva em desenvolvimento imobiliário e acabaram sentindo mais os efeitos do cenário de juros elevados.

“Os fundos imobiliários, na minha opinião, continuam operacionalmente muito bons, apesar de uma certa crise que nós temos no Brasil”, afirmou.

Segundo ele, tirando casos de maior exposição ao desenvolvimento imobiliário, “de modo geral, os fundos estão indo bem, dado o patamar de juros que nós estamos”.

O fim de um ciclo de oportunidade?

A combinação entre fundamentos operacionais positivos, preços pressionados e possibilidade de mudança no cenário de juros sustenta a visão mais otimista de Medeiros.

Para o analista, justamente porque os fundamentos continuam relativamente sólidos enquanto os juros mantêm pressão sobre os preços, o momento atual pode representar uma janela relevante para investidores que analisam FIIs com horizonte de médio e longo prazo.

Mas há uma ressalva: essa tese não significa garantia de valorização das cotas. O desempenho futuro continuará condicionado à trajetória dos juros, da inflação, do cenário fiscal e aos resultados de cada fundo.

Ainda assim, Medeiros acredita que o mercado pode estar se aproximando de uma mudança de ciclo.

“Então, eu vejo muita oportunidade nesse sentido e acredito verdadeiramente que nós possamos estar no finzinho de um ciclo de oportunidade”, concluiu.

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Fundos imobiliários envolvem riscos, e a decisão de investir deve considerar o perfil, os objetivos e a situação financeira de cada investidor.