O Copom reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual nesta quarta-feira (16), levando a taxa básica de juros para 13,75% ao ano. Foi o quinto corte consecutivo, mas a decisão, sozinha, não significa que os fundos imobiliários (FIIs) entrarão imediatamente em uma trajetória de alta.

Para especialistas ouvidos pelo InfoMoney, o mercado já esperava a redução. Além disso, quando o assunto é o desempenho dos FIIs, a trajetória dos juros reais de longo prazo tende a ter mais peso do que o nível atual da Selic.

A reação do mercado ajuda a ilustrar esse cenário. O IFIX, principal índice de referência dos fundos imobiliários, encerrou o pregão de quarta-feira praticamente estável, com queda de 0,06%. Hoje, opera com leve baixa de 0,03%, aos 3.714 pontos. No ano, acumula queda de 0,99%.

Por que o quinto corte da Selic teve pouco impacto nos FIIs?

Para Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Real Estate, a nova redução confirma que o ciclo de queda dos juros continua. Ainda assim, a Selic permanece em um nível elevado, o que limita o impacto imediato sobre os fundos imobiliários.

“O novo corte confirma a continuidade do ciclo de queda da Selic. Ainda assim, a taxa permanece em patamar restritivo, de modo que o impacto imediato sobre os fundos imobiliários tende a ser limitado”, afirma Araújo.

Na avaliação do gestor, portanto, a importância da decisão está menos na reação imediata dos preços e mais na sinalização para os próximos meses.

“A decisão é mais relevante como sinalização da trajetória dos juros do que pelo efeito prático no curto prazo”, diz.

Araújo também mantém a expectativa de um ambiente de juros elevados até o fim do ano. Segundo ele, o mercado projeta, pelo Focus, Selic de 13,75% ao final de 2026.

Selic não é a única referência para quem investe em FIIs

A relação entre juros e fundos imobiliários pode parecer direta, mas envolve uma série de variáveis. Um dos pontos centrais está justamente na diferença entre a forma como investidores de varejo e institucionais acompanham o mercado.

Potyguara Camargo, presidente da LAREAL (Latin America REITs Association), explica que os dois grupos costumam observar referências diferentes na hora de tomar decisões de alocação.

“É importante separar a forma como cada perfil de investidor olha para os juros. O investidor de varejo, especialmente a pessoa física, tende a observar mais diretamente a Selic. Já o investidor institucional costuma olhar para a curva de juros futuros na hora de tomar decisões de investimento”, explica.

Mesmo com o quinto corte consecutivo, Camargo destaca que a taxa básica continua elevada. Por isso, a renda fixa ainda permanece competitiva para a pessoa física, especialmente em alternativas como o Tesouro Selic, que pode ser usado como referência para quem busca segurança e liquidez.

“Ainda permanecemos em um cenário em que é difícil para os fundos imobiliários competirem com a renda fixa na preferência da pessoa física”, diz.

Nesse contexto, o presidente da LAREAL não espera uma entrada relevante de recursos de investidores de varejo nos FIIs apenas por causa da nova redução.

“Não vejo, neste momento, um fluxo de entrada desse investidor para os FIIs apenas por causa dessa redução da Selic”, afirma.

Para os investidores institucionais, porém, a dinâmica é diferente. Camargo aponta a NTN-B com vencimento em 2035 como uma das principais referências para os juros reais de longo prazo. Segundo ele, o título vem apresentando queda nas taxas e, desde a segunda quinzena de agosto, passou a ser negociado abaixo de 8%.

Juro real de longo prazo pesa mais no preço dos FIIs

Bruno Guimarães, planejador financeiro CFP pela Planejar, chama atenção para outro aspecto importante: o corte já estava incorporado às expectativas do mercado antes mesmo do anúncio.

“A decisão de ontem praticamente não é notícia para o mercado de fundos imobiliários. O corte de 0,25 ponto estava no preço”, afirma.

Segundo Guimarães, 75 das 78 casas consultadas pelo Projeções Broadcast esperavam exatamente esse movimento. A reação dos títulos públicos também foi limitada após a decisão.

Por isso, para o planejador, é preciso olhar além da Selic corrente. O juro real de longo prazo, especialmente aquele observado nas NTN-Bs, funciona como uma referência importante para os preços dos fundos imobiliários.

“O que move o preço de um fundo imobiliário não é tanto a Selic de hoje, e sim o juro real de prazo longo”, diz.

A lógica está relacionada à alternativa disponível ao investidor. A NTN-B oferece uma referência de baixo risco de crédito, com retorno corrigido pela inflação. A partir dela, o mercado avalia o prêmio oferecido pelos fundos imobiliários.

Ainda assim, Guimarães faz uma ressalva: não existe uma única taxa capaz de explicar o comportamento do IFIX.

“Nenhuma taxa isolada explica o índice. Vacância, contratos, inadimplência e qualidade do ativo pesam tanto quanto o macro”.

Os números de 2026 ajudam a entender essa diferença. Mesmo depois de cinco cortes consecutivos da Selic, o IFIX acumula queda de 0,87% no ano. Em 2025, por outro lado, o índice havia avançado 21,15%.

Corte da Selic afeta os fundos de papel de maneiras diferentes

Outro ponto importante está nos fundos imobiliários de recebíveis, conhecidos como FIIs de papel. Nesse segmento, a queda da Selic não produz necessariamente o mesmo efeito sobre todos os fundos.

Isso acontece porque a composição das carteiras varia. A exposição a ativos indexados ao CDI ou ao IPCA, por exemplo, influencia a intensidade e a velocidade com que uma mudança nos juros chega aos rendimentos.

“A ideia de que o corte da Selic derruba automaticamente a renda dos fundos de papel é meia verdade”, afirma Guimarães.

Segundo ele, um relatório setorial do Itaú BBA que analisou 17 fundos de recebíveis identificou uma exposição média de aproximadamente 63% das carteiras ao IPCA e 28% ao CDI. O restante estava distribuído entre IGP-M, cotas de outros fundos e caixa.

Essa média, porém, esconde diferenças relevantes entre os fundos.

“Há fundos com mais de 90% em IPCA e fundos com mais de 90% em CDI, quase sem meio-termo”, afirma.

Na prática, os fundos mais expostos ao CDI tendem a sentir primeiro a redução dos juros. Já aqueles com maior exposição à inflação seguem uma dinâmica diferente.

Além disso, a transmissão não necessariamente acontece de forma imediata. “O corte atinge a parcela de CDI, e mesmo essa não reage de imediato — o próprio relatório observa que os CRIs refletem o indexador dos dois meses anteriores à apuração do resultado”, explica Guimarães.

Araújo também identifica espaço para os ativos indexados à inflação ao longo do ciclo.

“Também vemos oportunidade na parcela indexada à inflação, que pode se beneficiar da compressão das taxas reais ao longo do ciclo”, afirma.

O que muda para quem já investe em fundos imobiliários?

Para o investidor que já possui uma carteira de FIIs, a decisão do Copom não deveria, isoladamente, ser motivo para alterar as posições — especialmente quando a estratégia está inserida em um planejamento financeiro anual, com objetivos e horizonte de investimento definidos.

Essa é a avaliação de Guimarães, que destaca a importância de considerar primeiro o perfil de risco e, depois, o horizonte de investimento.

“Para quem já tem fundos imobiliários, a decisão de ontem não é razão para mexer em nada”, diz.

A construção da carteira, segundo ele, deve partir das características do próprio investidor, e não apenas de uma decisão pontual sobre a taxa básica de juros.

“A ordem que costuma funcionar é perfil de risco primeiro, prazo depois: o perfil delimita o universo de alternativas e o horizonte escolhe dentro do que sobrou”, conclui.

Assim, o quinto corte consecutivo da Selic reforça a direção do ciclo de juros, mas não elimina as demais variáveis que influenciam os fundos imobiliários. Para acompanhar o impacto sobre os FIIs, portanto, é preciso observar não apenas a taxa básica, mas também os juros reais de longo prazo, a composição das carteiras e os fundamentos de cada fundo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento. Antes de tomar qualquer decisão, considere seu perfil de risco, seus objetivos e seu horizonte de investimento.

Continue acompanhando: Para entender melhor o cenário dos fundos imobiliários, vale observar também como os juros reais, a renda fixa e os diferentes tipos de FIIs podem afetar a composição de uma carteira.